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Viviendas frente al mar, ¿cómo se regulan?

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febrero 16, 2015

En provincias costeras resulta más que tentador, tanto para clientes extranjeros como para nacionales, adquirir propiedades en primera línea de playa con espectaculares vistas del mar.

Este hecho, que en principio no tiene complejidad alguna, puede convertirse en un serio problema si no se toma la precaución de contratar la asistencia legal adecuada, pues son muchos los riesgos a los que puede enfrentarse un propietario transcurridos, incluso, varios años desde la adquisición de su propiedad.

Viviendas frente al mar, Dicho lo anterior, no muchos son conscientes de que la costa está dividida en diversas franjas de acuerdo con la ley de costas vigente. Dichas franjas se dividen en: dominio público litoral, zona de tránsito, zona de protección y zona de influencia.

De acuerdo con la normativa vigente, esto es la Ley 22/1988, 28 julio, de Costas, se encuentra dentro de la zona de servidumbre de protección el terreno comprendido dentro de los 100 metros tierra adentro, partiendo del límite interior de la ribera del mar. La servidumbre de tránsito comprende una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Finalmente, la zona de influencia ocupará un mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar.

Entre unas y otras pesan distintas restricciones de diferente gradación que pueden llegar incluso a la prohibición de construir viviendas, como en la llamada “servidumbre de protección”, teniendo diversas consecuencias como la consideración de la vivienda como fuera de ordenación o, en los peores casos, la expropiación de parte del terreno de la propiedad por parte de los organismos públicos.

La consideración de una vivienda como fuera de ordenación supone que en dicha propiedad únicamente puedan realizarse obras de reparación y mantenimiento, pues no están permitidas las ampliaciones ni obras de cualquier otra clase, mermándose por tanto el derecho de propiedad del propietario adquirente.

Además de lo anterior, para el caso de que el adquirente decida demoler la construcción existente y construir otra nueva, resultará de gran importancia que su asesor legal le indique los parámetros urbanísticos a seguir; pues en caso de que la existente no cumpliese con la normativa, la misma podría considerarse fuera de ordenación, mas la nueva ha de construirse conforme a la normativa, lo que puede traducirse en la obligación de construir menos metros cuadrados, etc.

En Lexland, contamos con un equipo de profesionales especialistas en este ámbito, capaz de asesorar en el proceso de adquisición y venta de inmuebles sitos a pie de playa, por lo que en todo momento podremos asesorarle sobre si su vivienda está localizada en alguna zona protegida y, de ser así, qué consecuencias conlleva, informando al cliente de las posibles irregularidades así como las medidas para combatirlas.


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