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¿Por qué las escrituras de compraventa se han de firmar en Notario español?Why do Title Deeds of Purchase have to be signed before a Spanish Notary Public?

recurso

mayo 28, 2015

La adquisición de bienes inmuebles en España conlleva, además de una serie de gastos, un procedimiento muy concreto que, en ocasiones son complicadas de entender para aquellas personas extranjeras.

Entre dicho procedimiento, se nos plantea a menudo la pregunta de por qué las escrituras de compraventa se han de firmar necesariamente ante Notario español y no pueden firmarse por las partes directamente en el país en el que estén (a veces comprador y vendedor pueden ser extranjeros residentes en el mismo país de origen).

Dicha cuestión no ha estado exenta de controversia entre los propios organismos españoles, esto es los Notarios, los Registradores y hasta los órganos de resolución de conflictos, y es que, ¿cuáles son las razones por las que necesariamente la transmisión ha de hacerse por medio de escritura pública española?

Pues bien, para que exista el Registro de una escritura de compraventa ésta tiene que estar firmada de acuerdo con la legislación española y es difícil que concuerde una equiparación legislativa entre los documentos públicos extranjeros y españoles, comenzando porque la figura del Notario español es muy distinta de la mayoría de los países, por no decir que no hay equiparación alguna.

Manifestado lo anterior, para que una escritura pública de compraventa tenga validez en España ha de contar con los siguientes efectos: prueba plena, ejecutivo, prelativo, traditorio y registral y, aparte de producir dichos efectos en el país de origen, ha de reconocérselos la normativa española.

Habría que añadir que para que una compraventa en España se procese correctamente con todas las garantías para el comprador, es aconsejable que éste se deje asesorar por un profesional experto en esta materia. Difícilmente podrá un abogado extranjero cumplir con dicha labor ya que, aunque existen grandes profesionales del Derecho en el extranjero, no son todos los que conocen la legislación contractual, civil y urbanística que entraña una compraventa de inmuebles en España. Este proceso está caracterizado, en la mayoría de los casos, por una clara influencia local, lo que implica que dentro del seguimiento riguroso de la normativa española por parte de todos y cada uno de los Notarios de este país, existe un procedimiento a veces algo distinto en lo que a la entrega de documentos urbanísticos y relativos a la propiedad se refiere.

En Lexland, nuestro equipo de abogados del Departamento de Urbanismo no sólo tiene una amplia experiencia en el sector de las compraventas de inmuebles sino que podrán ofrecerle una asistencia legal de calidad sea cual sea el lugar en el que está sito el inmueble.

 

Apart from incurring a number of expenses, the acquisition of real estate assets in Spain also entails a complicated procedure, which many foreigners find difficult to follow.

During the abovementioned procedure, the question often arises as to why the Title Deeds have to be signed before a Spanish Notary public and cannot be signed directly by the parties in the country in which they are living (often both the buyer and the seller are foreigners residing in the same country of origin).

This question has also been controversial in Spain, both amongst Notaries and amongst Registrars and dispute resolution bodies. What is, therefore, the reason for which property transfers must be carried out via a public Spanish Deed?

To begin with, in order for the Title Deed of Purchase to be registered, they must be signed in accordance with Spanish legislation. It is unlikely that there will be a legislative match between the foreign and Spanish public documents, given the fact that the figure of the Spanish Notary Public is quite different to that of most of countries, although there are similarities.

Having said this, in order for a public deed to be valid in Spain it should produce full and enforceable effects, allowing for the transfer and registration of the Property, both according to the law of the country of origin and according to the Spanish legislation.

In addition to the above, in order for a purchase to be properly completed and the buyer´s rights guaranteed, it is advisable that the he or she receive legal assistance from a professional qualified in this specific area and it is difficult for a foreign lawyer to take on such a task. Most certainly there are highly professional lawyers to be found abroad, not many, however, are qualified to advise on contractual, civil and town planning law related to the purchase of real estate in Spain.  This process is characterized, in most cases, by a clear local aspect, meaning that a rigorous monitoring of Spanish legislation by every Spanish Notary takes place, and the procedure often differs somewhat as far as the delivery of urban and property related documents is concerned.

At Lexland Lawyers our team of lawyers in the Town Planning Department is not only highly experienced in the Costa del Sol´s real estate sector, but can also offer you professional legal assistance during the process of conveyance of property across Spain.


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