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Obstáculos para la inscripción de compraventas (Preguntas)

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enero 21, 2013

El año 2013 ha comenzado con una corriente de modificaciones legislativas en diversos ámbitos y asuntos que comienzan a preocupar a la ciudadanía así como a todos los operadores jurídicos en el ámbito del derecho inmobiliario (o negocio inmobiliario, siempre en el buen sentido de la palabra), una rama del derecho siempre tan llamada a ser la locomotora en la ansiada recuperación económicay que afecta a la inscripción de compraventas.

Y de entre las cuestiones que se han modificado, y que han entrado en vigor el 1 de enero de 2013, existe una que sin lugar a dudas va a suscitar numerosas polémicas -cuando no reclamaciones- pero ante todo, está creando una situación de duda en la inscripción de compraventas que debe ser aclarada de forma inmediata por quienes, por un lado, han creado el problema, y por otro, quienes tenemos la responsabilidad de asesorar a los clientes, gestionar sus operaciones/negocios jurídicos, etc. Me refiero a la no inscripción en el Registro de la Propiedad de documentos (refirámonos en este caso a la compraventa de un inmueble) si no se ha acreditado previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto, o una comunicación prevista en la Ley, en relación todo con el  Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque también se la nombra habitualmente como Plusvalía Municipal.   Ahora bien, eso es lo que establece la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (habrá una vez más que redefinir el concepto de impulso…), y que en cuya Disposición final cuarta, modifica el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, en el sentido antes mencionado. Pero nos asaltan muchas dudas y preguntas que deberían ir contestándose, o al menos deberíamos ir sopesando en cuanto a su respuesta:

  • ¿Realmente los Registradores, no van inscribir una compraventa otorgada con todos los parámetros legales exigidos, porque no ha acreditado haber presentado la autoliquidación o, la declaración? A efectos de “su negocio”, si no inscriben no cobran sus aranceles…
  • ¿Es la solución proceder con  la comunicación que establece (y así lo dice dicha Ley 16/2012) el art. 110.6.b) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales? ¿Simplemente basta con aportar en la propia escritura un escrito firmado por las partes, vendedora y compradora, informando al Ayuntamiento correspondiente, de la transmisión? ¿O más bien, una vez otorgada la escritura, se debería presentar ese escrito de comunicación al Ayuntamiento, al propio Registro de la Propiedad, para que lo posea al efecto de poder practicar la inscripción?
  • Cierto es que la norma omite que la referida comunicación deba formar parte del título (escritura) o que se haga posteriormente a éste, pero previamente a la inscripción. ¿Servirá dicha comunicación fehaciente al Registro al efecto de dar cumplimiento a lo previsto por la nueva redacción del artículo 254 LH?
  • ¿Qué ocurre cuando el pago de la Plusvalía, que según la mencionada Ley de Haciendas Locales, es a cargo del vendedor (aunque susceptible de acuerdo para que lo sea para el comprador), y éste como Residente, no sufre retención (que se aconseja en casos de transmitentes No Residentes) realizada por el comprador, pero ni abona la Plusvalía ni comunica…. ¿Debe siempre, entonces, el comprador, como medida preventiva, efectuar la comunicación en aras de asegurar la inscripción de su compraventa pues es el realmente interesado?

Inscripción de compraventas en España

Se han ya escrito, pese a lo novedoso del tema, algunos artículos al respecto. Comparto la opinión de Vicente Martorell (Notario de Carboneras, en Almería), que afirma que “debe articularse un procedimiento fácil que permita acreditarle al Registrador que se ha cumplido con la comunicación, sin interferir en las crecientes tramitaciones telemáticas”, tal y como he escrito anteriormente, por ejemplo. Afirma el fedatario mencionado que “el negocio jurídico se hubiese formalizado en escritura pública no habría obligación de acreditar nada al Registrador, pues el art. 110-7 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales impone ya al Notario, en cuanto funcionario público, tal obligación de comunicación, la cual se cumple quincenalmente a través del Índice Único informatizado, y hasta la fecha asumida de manera gratuita”

Sin duda, algo es claro y palmario: se establecen demasiados obstáculos al negocio inmobiliario, cuando deberían simplemente facilitarse las cosas. Pero desde luego, ante cualquier duda siempre debe contactar con un profesional que, gustosamente, atenderá y resolverá sus problemas.


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