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Efectos de la extinción de los contratos de arrendamientos de locales de “renta antigua”

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febrero 9, 2015

El 1 de enero de 2015 se cumplieron 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos de locales Urbanos, fecha que supuso la extinción automática de muchos contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, pequeños comercios de gran antigüedad y céntrica localización en nuestras ciudades.

A partir de la fecha mencionada anteriormente, ha expirado la moratoria que estableció la disposición transitoria tercera de dicha ley para los contratos de arrendamiento de local de negocio otorgados antes del 9 de mayo de 1985, bajo el régimen legal de prorroga forzosa, y que seguían vigentes al 1 de enero de 2015.

Esta situación ha obligado a muchos arrendatarios que estaban interesados en mantener sus negocios abiertos a actualizar sus acuerdos de alquiler antes del 31 de diciembre de 2014, ya que de lo contrario los contratos de arrendamiento de sus locales de negocio se extinguían el primer día del año en curso. Sin embargo, la gran mayoría de estos arrendatarios a la hora de renegociar sus contratos de alquiler han visto como el importe de la cuota mensual de su alquiler se triplicaba. El no poder satisfacer por diferentes razones el nuevo precio del alquiler de sus locales ha conllevado a la desaparición de muchos pequeños y medianos negocios que llevaban más de 20 años abiertos en los centros de las ciudades españolas.

Por otro lado, resulta fundamental señalar que en la extinción de los contratos de arrendamiento de locales de “renta antigua” debe diferenciarse según el arrendatario sea persona física o jurídica para poder determinar si conforme a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se extinguen o no los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y que estaban vigentes al 1 de enero de 2015.

De esta manera, en caso de que el arrendatario del local sea una persona física el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Pero, si quien sucede al arrendatario es su descendiente, en este caso el contrato finalizaba el día 1 de enero de 2015. En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguía el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.

Habría que, asimismo, señalar que si hubo traspaso del contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.

Por último, es de significativa importancia conocer qué derechos tendría el arrendatario una vez producida la extinción del contrato de “renta antigua”. En este sentido, hay que señalar que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

Asimismo, hay que tener en cuenta que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

Si se encuentra en medio de una renegociación de contrato de renta antigua de su negocio o tiene dudas sobre ello, no dude en contactarnos. La primera consulta es gratuita.


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